“救市”政策下，房价有望筑底企稳

近日，4月70城房价出炉，有几个重要信息被淹没在救市政策中。

一个是70城一二手房价格同环比降幅进一步扩大。

另一个是，二手房价跌幅远超一手房。

还有一个就是，房价上涨城市数量已减少至个位数。

房价作为房地产市场最直观的指标，背后实际反映出市场仍不容乐观。随着“救市”大招不断释放，市场信心和预期有望逐步恢复，以此促进销量回暖，房地产市场将延续筑底修复，从而带动价格企稳。

房价仍在底部盘整。在政策推动下3月70城房价出现的一些微弱复苏信号在4月被打断。

国家统计局数据显示，4月70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比全线下降，且降幅较上月均有所扩大。

环比来看，4月份，70城一二手房价格分别下跌0.6%和0.9%，一线城市新房降幅较上月扩大比重超二三线城市。

同比来看，70城一二手房价格分别下跌3.0%和6.8%。其中一线城市二手房价格同比下降8.5%，降幅较上月进一步扩大1.2个百分点。

从更长周期来看，可以看出目前一二手房价格已跌到历史低值，从下面这张趋势图可以很直观的看出一二手房价格走势变化。

新房价格环比已连跌11个月，上一轮平均下跌0.6%还是在2014年；新房价格同比连跌25个月。

再来看二手房。4月70城二手房价格环比下跌0.9%，二手房自2023年5月开始进入下降通道以来，环比已连跌12个月；二手房同比已连跌27个月，且跌幅已远超一手房。

在市场底部调整的过程中，房价同环比上涨的城市数量已降至个位数。

具体来看，70城新房环比上涨城市个数较上月减少5个至6个，房价下跌城市数量达到64个；同比上涨城市数量减少4个至7个，下跌城市数量达到了63个。

具体城市来看，上海环比领涨，4月新房价格环比上涨0.3%。另外，新房价格环比上涨的城市还有太原、遵义、天津、西安和平顶山5个城市。

从同比来看，西安领涨全国，新房价格同比上涨4.3%，此外上海新房价格同比涨幅也达到了4.2%。

西安和上海是新房价格仍能保持同环比齐增的两个城市。

相比之下，二手房价格下跌幅度更大，且下跌城市数量多于新房。

二手房环比上涨的城市只有1个，是昆明，环比上涨0.2%。而3月也仅有福州1个城市二手房环比上涨。

从同比来看，70城二手房价格同比全线下跌，这已是2024年以来连续第4个月同比上涨城市数量为“0”。具体城市来看，徐州以11.9%的同比降幅领跌全国，另外厦门、南京、武汉和广州4个城市同比降幅也都在10%以上。

目前多地二手房价格已“降无可降”。

从4月房价表现来看，房价仍然处于深度调整期，部分城市不排除继续下探的趋势。

因此，从这一角度我们也可以看出“史诗级救市”政策的必要性。

无论是全国层面下调首付比例，还是取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率0.25个百分点，都是希望通过降低购房者的购房门槛，刺激购房需求。政策将对持币观望的购房者带来正面积极的刺激，尤其是首套最低仅15%的首付比例，对一些工作年限不长但收入预期稳定的年轻人来说是实实在在的利好。

政策出台首个周末市场端已有积极反馈。比如南京，根据南京市房产局提供的数据，5月18日，商品房（含住宅、商办等）认购360套，较今年以来（1月1日至5月17日）日均水平增长111.8%。

另据克而瑞武汉机构数据，新政发布周（第20周5月13-19日）武汉全市单盘平均来访56组，较4月周均增长12%，单盘平均认购量2.7套，较4月周均上涨13%。

整体市场积极性已有所调动，在多重政策利好下，市场信心及预期有望逐步恢复，将带动销量回暖。量在价先，短期内市场仍存在“以价换量”情况，尤其是去化压力比较大的城市，房价仍存在让利空间。

整体来看，随着房地产市场筑底恢复，整体房价将筑底企稳。

当前市场仍处于调整阶段，居民预期仍有待恢复，加之市场供求关系发生明显变化，房价大涨的时代已经不复存在。在“救市”政策作用下，房地产市场将筑底恢复，房价整体也将逐步企稳。

值得注意的是，各城市市场势必将迎来分化行情，而房价涨跌也将迎来分化走势，北京、上海、杭州、成都等第一梯队城市房价将率先企稳，更多基本面较差、去化压力大的弱二三线城市或因“以价换量”而面临房价进一步下挫的风险。

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