中国房价有望在2026年前后止跌回稳利好政策频出

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2024-11-25 09:41:00 大众日报

11月23日，中信建投发布研报指出，参考国际经验，海外五国房价下行周期通常在5至10年左右，跌幅在20%至40%之间。据此推算，中国房价可能在2026年前后止跌回稳。

中国房价有望在2026年前后止跌回稳

本周五，广州宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，至此，北上广深四大一线城市已全部取消这一区分。这将大幅减少购房者的费用。

中国房价有望在2026年前后止跌回稳利好政策频出

随着一系列促进房地产市场止跌回稳的利好政策陆续落地，市场预期进一步改善。据官方数据，10月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有7个，比上月增加4个；二手住宅环比上涨的城市有8个，比上月增加8个。

中国房价有望在2026年前后止跌回稳利好政策频出

自9月底政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳后，中央和地方层面政策持续出台。中央层面推出专项债收储、棚改货币化安置、房地产税收调整等政策，地方则继续优化限购、首付比例等方面。政策支持下，10月重点40城新房成交同比上升5.0%，13城二手房成交同比上升23.8%，市场景气度显著提升。

展望2025年，预计核心城市有望率先回稳，重要指标降幅收窄。地产开发业务仍在筑底中，建议关注向新质生产力转型的房企，并防范通缩风险。

美国、日本、俄罗斯、西班牙、泰国通过宽松的货币及财政政策、接管风险主体、降低购房成本等方式推动房地产市场的止跌回稳。这些国家的房价下行周期持续时间在5至10年左右，周期内跌幅在20%至40%之间。中国房价已下跌3年，跌幅近15%，参照国际经验，房价或将在2026年前后企稳。

此前，各地对于区分普通住宅与非普通住宅的标准并不完全一致，大多根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。普通住宅一般指容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下的住房。面积在140平方米以上或作商业用途的房子是非普通住宅。

由于有了普通住宅与非普通住宅的区分，购房者在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异，这些税费差异也被称之为“豪宅税”。

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。该公告指出，北上广深凡取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。对购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；不足2年的，按5%的征收率全额缴纳增值税。

契税方面，家庭首套住房面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。二套住房面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在过去“缺房子”的时代，需要最大限度增加房屋供应，因此有了普通住房和非普通住房的区别以及差别化的税收政策。当前房地产供求关系发生重大变化，市场下行压力较大，差异化的税费政策不仅失去意义，还阻碍了交易循环和市场企稳。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次税收政策对购房者和房企均产生实质性利好，有助于降低置业成本、缓解资金压力，进一步稳定市场预期、提振置业信心。10月房地产市场出现阶段性回稳，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。

李宇嘉表示，无论是降低契税还是土增税预征率，都是为了降低交易环节税负，且税负成本降至历史最低。后续政策空间有限，但既有的政策还在落地过程中，如100万套的城中村改造货币化安置，用专项债、专项借款来收储存量土地和房屋等。这些政策若能落地，有助于夯实底部价格，缩短止跌回稳的周期。

随着税收新政效果逐步释放，为购房者减负的范围会很大，未来政策作用的释放也将更加明显。

(责任编辑：张小花 TT1000)

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